Расчётный счёт для сдачи недвижимости в аренду
Сдаёте жильё или коммерческие помещения. Регулярные поступления от одних и тех же плательщиков, коммунальные платежи и депозиты.
Что здесь решает выбор
Сначала режим, потом банк
Здесь выбор налогового режима стоит дороже выбора счёта. При сдаче жилья физлицам НПД даёт 4%, УСН — 6%, а патент фиксированную сумму, которая при нескольких объектах часто оказывается дешевле обоих. Разница на портфеле из трёх квартир доходит до сотни тысяч в год.
Смотреть надо на входящие, а не на вывод
У арендодателя вся логика перевёрнута: деньги в основном приходят от физлиц, а не уходят. Поэтому лимиты на вывод себе почти не важны, а важны условия по приёму переводов и стоимость обслуживания. Часто оптимален самый дешёвый тариф в подборке.
Регулярные одинаковые поступления от физлиц
Одна и та же сумма от одного плательщика каждый месяц — понятная картина для человека и подозрительная для скоринга, особенно если налоги платятся мимо этого счёта. Договор аренды и уплата налогов с того же счёта закрывают вопрос заранее.
Коммуналка и депозиты — не ваш доход
Если арендатор возмещает коммунальные платежи, эти суммы проходят через счёт, но доходом не являются. Их надо выделять в назначении платежа, иначе они попадут в налоговую базу, а банк увидит завышенный оборот при низкой налоговой нагрузке.
Продажа объекта после сдачи
Момент, о котором узнают поздно: если помещение использовалось в предпринимательской деятельности, при продаже освобождение от НДФЛ по сроку владения не применяется. На квартире это легко превращается в сотни тысяч налога.
Банки под этот сценарий
| Банк | Обслуживание | Бесплатный период | Вывод себе без комиссии | Открытие | |
|---|---|---|---|---|---|
| Альфа-Банк Четыре тарифа, и «бесплатный» из них — самый дорогой при выводе денег себе. | 0 ₽ | — | до 1 000 000 ₽ | 1–2 дня | Открыть |
| ВТБ На «Простом проценте» лимит вывода себе 2 млн ₽ — больше всех в подборке. | 0 ₽ | 12 месяцев | до 2 000 000 ₽ | 1–2 дня | Подробнее |
| Модульбанк Единственный бесплатный тариф с лимитом вывода себе 250 000 ₽. | 0 ₽ | навсегда | до 500 000 ₽ | 1–2 дня | Подробнее |
| ПСБ На бесплатном тарифе вывод себе внутри банка не ограничен вовсе. | 0 ₽ | — | до 900 000 ₽ | в день обращения | Открыть |
| Уралсиб Хорошие лимиты на платных пакетах, но на бесплатном тарифе перевод себе платный с первого рубля. | 0 ₽ | — | до 750 000 ₽ | уточняется | Открыть |
| Т-Банк Дефолт для одиночного ИП: быстрое открытие и самый понятный интернет-банк. | от 490 ₽/мес | 2 месяца | до 1 000 000 ₽ | от 10 минут до 1 дня | Открыть |
В подборке только банки, у которых есть что предложить именно этому типу бизнеса. Наличие партнёрской программы на состав подборки не влияет.
Частые вопросы
Нужно ли вообще открывать ИП, чтобы сдавать квартиру?
Нет. Сдавать жильё можно как самозанятый на НПД или как физлицо с уплатой НДФЛ. ИП имеет смысл при нескольких объектах, при сдаче коммерческой недвижимости или когда нужен патент.
Можно ли принимать оплату на личную карту?
От физлица технически можно, но это плохая практика: нет подтверждения назначения платежа, а при регулярных поступлениях банк может ограничить карту по правилам платёжных систем. От юрлиц — только на расчётный счёт.
Подходит ли НПД для сдачи коммерческого помещения?
Нет. Налог на профессиональный доход применяется к сдаче жилых помещений. Для нежилой недвижимости нужен другой режим — УСН или патент.
Что выгоднее при нескольких квартирах — патент или УСН?
Патент считается по каждому объекту и зависит от региона и площади, поэтому универсального ответа нет. При стабильно высокой арендной ставке он обычно выигрывает, при простоях — проигрывает, так как платится независимо от факта сдачи.